1 Бал2 Бали3 Бали4 Бали5 Балів (ще ніхто не проголосував, станьте першим!!!)
Loading ... Loading ...

Як правильно укласти договір оренди землі, – полтавський юрист

Без-названия-570x340

На практиці досить часто виникають спори між орендодавцем та орендарем земельної ділянки щодо визначення моменту початку строку дії договору оренди землі та, відповідно, моменту його закінчення. В результаті, сторони не можуть дійти між собою згоди щодо того, з якого дня слід рахувати строк дії договору – з моменту його укладення чи з моменту набрання ним чинності, який починається з наступного дня після його державної реєстрації.

Для того, щоб дати відповідь на питання щодо відліку строку дії договору оренди землі, слід  проаналізувати  хронологію законодавства. Так,

  • з 10.2001 діє частина 2 статті 125 Земельного кодексу (“Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою”), яка мала таку редакцію: «Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації».

Необхідно відмітити, що під словосполученням «укладений договір підлягає державній реєстрації» слід розуміти державну реєстрацію письмового документа з відповідними реквізитами (дата, номер, сторони), який повинен містити передбачені законом істотні умови.

  • з 10.2003 діє стаття 18 Закону України «Про оренду землі»: «Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації»;
  • з05.2009 діє друга та остання редакція статті 125 Земельного кодексу: «Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав».

Враховуючи викладене, з 02.05.2009  здійснюється подвійна реєстрація, а саме: державна реєстрація договору і державна реєстрація права, а договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

  • з 01.2013 набрала чинності частина 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 01.07.2004 № 1952-ІV(далі – Закон): «Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації»;
  • з 01.2013 виключено статтю 18 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої «договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації»;
  • з 04.2015 діє стаття 17 Закону України «Про оренду землі»: «Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендаревіз моменту державної реєстрації права оренди

Отже:

  • з 10.2001 по 01.05.2009 діє лише державна реєстрація договору.
  • з 05.2009 року по 31.12.2012 року діє і державна реєстрація права, і державна реєстрація договору.
  • з 01.2013 року діє лише державна реєстрація права.

Враховуючи суттєві відмінності у правових позиціях законодавця, що діяли в різний час, слід зазначити, що  строк дії договору визначається залежно від норми права, що діяла на момент підписання такого договору, зокрема, або з моменту реєстрації договору (до 31.12.2012 включно), або з моменту реєстрації права (з 01.01.2013).

З 01.01.2013 набрав чинності Закон, статтею 4 якого визначено речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації, в тому числі право оренди земельної ділянки. Частиною 2 статті 3 Закону встановлено,що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 N 161-XIV, відповідно до статті 17 якого об’єкт за договором оренди землі  вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації  права оренди.

Крім того, статтею 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим, цивільні права та обов’язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України по справі від 19.02.2014 № 6-162ц13). В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося.

Тому строк дії такого договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його підписання.

На сьогодні, Верховним Судом України висловлено наступну правову позицію щодо початку відліку строку дії договору оренди землі: “Строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення” (постанова ВСУ № 6-2777цс 16 від 18.01.2017).

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти

права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Заступник начальника ГУ
юстиції Полтавщини
з питань державної реєстрації
Людмила Григор’єва

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>